Практика высшей судебной инстанции в минувшем году складывалась для управляющих компаний исключительно удачно по всем фронтам: в спорах с собственниками, контрольными органами, банками, ресурсоснабжающими организациями.
УК против владельцев квартир с незаконной перепланировкой
Сотрудники управляющей компании имеют безусловное право не чаще одного раза в три месяца осматривать любую квартиру, чтобы проверить состояние здания и внутриквартирного оборудования. Время осмотра должно быть согласовано заранее.
…Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется только тогда, когда такое требование обусловлено аварийной ситуацией или жалобами других потребителей на нарушение их законных прав. Как было указано выше, такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.
УК против владельцев подвальных помещений
Владелец помещения в подвале обязан оплатить тепло, которое поступает от магистрального трубопровода, проходящего через помещение. Довод о том, что собственник не просил о теплоснабжении, не поможет.
Как следует из представленной в материалы дела проектной документации по отопительно-вентиляционной системе многоквартирных домов… отопление помещения подвала предусмотрено от магистральных трубопроводов системы отопления жилой части здания, прокладываемых над полом подвала.
Фактически отопление осуществляется способом, предусмотренным проектной документацией, и при этом в помещениях поддерживается температура воздуха выше нормативной… При таких обстоятельствах отказ собственника спорных помещений, входящих в тепловой контур многоквартирного дома, от оплаты услуги по отоплению не допускается.
УК против собственников государственных и муниципальных квартир
В прошлом году Верховный суд неоднократно вставал на сторону управляющих организаций, которые добивались оплаты услуг от публичных собственников. Одновременно суд защитил интересы граждан-нанимателей.
Первая ситуация: плата за содержание жилья, установленная в договоре управления МКД, больше платы по договору найма.
Образовавшуюся разницу обязан возместить управляющей организации госорган или иной публичный собственник квартиры, а не наниматель. То, что договор между публичным собственником и управляющей компанией не заключен, не имеет значения.
…Возложение на нанимателей обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения в размере, превышающем установленный органом местного самоуправления размер этой платы, не допускается.
Отсутствие договорных отношений между обществом и наймодателем по вопросу внесения разницы, образующейся в случае установления договором управления платы, превышающей плату, предусмотренную для нанимателей жилых помещений, не является основанием для возложения таких расходов на нанимателей либо для отказа в иске.
Вторая ситуация: в государственной или муниципальной квартире нет счетчиков.
Управляющая организация вправе взыскать с публичного собственника доплату в связи с применением повышающего коэффициента. Ведь именно собственник, а не гражданин-наниматель обязан установить приборы учета.
Поскольку законодательство возлагает обязанность по оснащению жилого помещения в МКД на его собственника, а учреждение, как представитель собственника спорных жилых помещений, не ссылалось на отсутствие технической возможности установки ИПУ ХВС в этих помещениях, у судов апелляционной инстанции и округа отсутствовали основания для освобождения собственника от обязанности внесения платы, обусловленной отсутствием ИПУ в принадлежащих ему помещениях.
УК против контрольных органов
В договоре управления МКД может быть предусмотрена регулярная индексация размера платы за содержание и ремонт жилья. В этом случае для ее повышения не нужно каждый раз получать одобрение общего собрания. Претензии контрольных органов об обратном необоснованны.
Пунктом 4.5 договора управления предусмотрено, что размер платы за услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен на период действия договора, начиная с даты утверждения его условий на общем собрании собственников, с ежегодным индексированием.
Собственниками помещений в многоквартирном доме фактически принято решение, предоставляющее обществу право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников.
Управляющая компания не обязана возвращать жильцам перечисленные ими деньги, если она обслуживала дом на основании договора, но сведения о доме не были включены в реестр лицензий субъекта РФ.
…Право на взимание платы также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий, а вытекает из условий договора управления (при наличии четко выраженной воли собственников на заключение договора с управляющей компанией, которая фактически предоставляла им коммунальные услуги).
